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扯下WeWork最后一块“遮羞布”


 

2019-9-11 10:57:42

 WeWork慌了。

  外媒报道称,WeWork正在考虑降低IPO目标估值,从原先的470亿美金,预计直接腰斩到200亿美金以下。

  在八月中旬向SEC提交上市申请后,外界对WeWork的质疑随之涌来。金融时报指出,公司最大的投资者日本软银,甚至因为市场平淡的反应,敦促其搁置IPO计划。

  本次市场的遇冷绝非突然。

  长期以来,WeWork深谙投资人和资本圈的游戏规则,总是能以“好看的财报数据”在众多北美互联网公司里脱颖而出。

  疯狂扩张的公司,并未发觉手中囤积楼盘和长期租赁合同的风险。在经济衰退的某个节点,便会陷入资金断流的困境。这些风险暴露出了WeWork在狂飙突进中的“虚伪”。

  我们从招股书和大量公开信息里,试图解释以下几个问题。

  1、盲目扩张下,WeWork延长与业主租赁合同,到底在财务上存在什么风险?

  2、数据真假难辨,对标竞争者,WeWork的估值到底水有多深?

  3、企业管理混乱,Adam家族到底从WeWork拿走了多少钱?

  这些问题的答案,可以帮助我们理解WeWork的真实财务状况,判断其作为“二房东”的商业模式本质。

  01 

  疯狂的扩张

  2008年美国次贷危机之后,失业率上升了快8个点。大量中小公司倒闭,曼哈顿的写字楼闲置,第五大道上衣衫褴褛的流浪汉,上一秒还是华尔街西装革履的操盘手。

  写字楼的业主急得发慌,银行的存款每天缩水。WeWork的诞生有如神助,把酒店模式引入办公租赁市场,解决了中小公司和楼盘业主的共同困境。

  拿到面积较大的套内空间后,切割成面积更小的隔间,根据用户需求重新装修改造,并提供所谓的配套设施服务,这和中国用户现在常见的自如、蛋壳公寓的“租房+管家”模式,其实大同小异。

  北美投资圈的神奇之处就在于,技术导向的公司和“会讲PPT”的公司,都能在这片土地上淘金挖矿。WeWork搭上了“共享经济”的快车,摇身一变就成了“改变人类工作方式”的创新者。

  WeWork的第一道杀手锏,是疯狂的扩张。

  这一秒拿到投资人的钱,下一秒就去开分店。在2017年至2018年之间,WeWork每个月扩张的空间,在1.4万平方英尺到2.8万平方英尺之间。

  这种扩张疯狂到什么程度,数据对比一下就知道。

  行业最老牌的灵活办公服务商IWG,1989年成立于比利时。花了30年,IWG才拥有5000万平方英尺的空间。而2017年WeWork只有1000万平方英尺,到2018年底,这个数字就变成了4500万平方英尺。

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